Acheter une passoire thermique : est-ce intéressant ?

Les passoires thermiques affichent généralement un faible prix d’achat. Constituent-elles de bonnes affaires pour autant ? Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les travaux de rénovation ne sont pas forcément un frein. Découvrez pourquoi acheter une passoire thermique peut être une vraie bonne idée.

Acheter une passoire thermique, une bonne affaire ?

Lorsqu’une passoire thermique ne nécessite que peu de travaux de rénovation, son achat peut s’avérer très intéressant. Toutefois, si le montant des travaux est trop élevé, l’inverse se révèle parfois tout aussi vrai.

Les bonnes raisons d’acheter une passoire thermique

Les biens classés E à G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme des passoires thermiques. Ils effraient les propriétaires bailleurs, car :

les logements classés G sont désormais interdits à la location ;
les logements classés F seront interdits à la location en 2028 ;
les logements classés E seront interdits à la location en 2034

De plus, les biens classés E et F ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer depuis 2022. Pour ces différentes raisons, les passoires thermiques proposées à la vente sont souvent peu chères à l’achat. Elles peuvent même constituer un investissement intéressant.

En effet, une passoire thermique ne nécessite parfois que quelques travaux de rénovation pour gagner plusieurs classes énergétiques et sortir de la classification « passoire thermique »

D’autant qu’il est possible de bénéficier d’aides de l’État et même d’exonérations d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif.

Bon à savoir

Un logement sort de la qualification « passoire thermique » à compter de la classe énergie D et peut ainsi être reloué sans difficulté.

Les aspects négatifs de l’achat d’une passoire thermique

Le DPE prend en compte différents critères. À l’heure actuelle, ce sont ces critères qui définissent la classe énergétique du logement :

l’isolation du toit et des combles ;
l’isolation des murs donnant sur l’extérieur ou vers une surface non chauffée ;
le vitrage des fenêtres (simple, double ou triple) ;
le type de ventilation (VMC hygro B, VMC hygro A) ;
le système de chauffage et l’énergie utilisée (collectif, individuel, gaz, électricité, fioul, etc.).

Ces différents critères sont amenés à évoluer. Si le logement que vous souhaitez rénover nécessite des travaux importants en dehors de cette liste, peu d’aides de l’État risquent d’être disponibles. De même, vos travaux ne seront peut-être pas exempts d’impôts dans le cas d’un investissement locatif. Le coût total d’une passoire thermique peut donc s’avérer trop important.

Par ailleurs, il est également possible qu’en dépit des aides de l’État et des exonérations d’impôts, le coût total des rénovations reste trop élevé. En effet, certains biens sont plus difficiles à rénover que d’autres. C’est notamment le cas des appartements en rez-de-chaussée, ainsi que des petites surfaces entre 15 et 30 m². Pour ces dernières, les prix se situent environ entre 1 500 et 1 800 € le m², contre 1000 € pour les surfaces plus grandes. Malgré son faible prix d’achat, l’achat d’une passoire thermique n’est donc pas toujours intéressant.

En résumé : dans quel cas acheter une passoire thermique ?

Pour déterminer si l’achat d’une passoire thermique est réellement intéressant, il est important d’évaluer les rénovations nécessaires pour augmenter la classe énergétique du logement. Si le prix d’achat additionné au montant des travaux représente un investissement rentable, l’achat d’une passoire thermique constitue effectivement une bonne idée.

D’autant plus que certains travaux de rénovation énergétique sont éligibles à différentes aides. Dans la majorité des cas, l’investissement nécessaire pour gagner une à plusieurs classes énergétiques sur le DPE se révèle assez faible par rapport au prix d’achat du logement en question.

Comment bien rénover une passoire thermique après achat ?

Considérant les critères pris en compte dans le DPE, les travaux de rénovation prioritaires à effectuer dans une passoire thermique se situent au niveau :

de la toiture et des combles (isolation) ;
des murs (isolation par l’intérieur ou par l’extérieur) ;
des fenêtres (pose d’un double ou d’un triple vitrage) ;
de la ventilation (rénovation) ;
du chauffage (remplacement de la chaudière et/ou des émetteurs de chaleur).

Pour mener à bien ce type de rénovations, l’État a mis en place MaPrimeRénov’, une aide financière attribuée en fonction de la nature des travaux à effectuer et des revenus des ménages. Cette aide peut même être cumulée avec d’autres, telles que :

l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ;
un taux de TVA réduit ;
des aides locales ;
les Certificats d’économies d’énergie (CEE), alloués par les fournisseurs d’énergie français.

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